家は買うべきか？｜元・不動産業の視点で考える住宅購入の現実

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「家賃を払うのがもったいない」
「老後のために持ち家を持ちたい」

マイホームを検討するとき、多くの人がこうした理由を挙げます。

その感覚は自然ですし、家を持つこと自体を否定するつもりはありません。

ただ、私は不動産業界で売買・賃貸に関わり、競売物件も見てきました。
その中で一つ、強く感じていることがあります。

👉 住宅購入は安心にもなるが、同時に人生の選択肢を固定化する要素でもある

この記事では、感情ではなく「構造」で住宅購入を整理します。

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住宅価格はなぜ上がっているのか

近年、住宅価格は上昇しています。

これは一時的なものではなく、

• 建築コストの上昇
• 人件費の増加
• 土地価格の上昇

といった構造的な要因によるものです。

ただし、ここで重要なのは、

👉 価格が上がっている＝価値が上がり続ける、ではない

という点です。

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「価格が上がり続ける家」は存在しない

一部の都心部を除き、
一般的な住宅が長期的に値上がりし続けることはほとんどありません。

むしろ現実は逆で、

👉 新築住宅は購入した瞬間から価値が下がる

これは不動産の構造です。

実際、

・新築4,000万円 → 築30年で500万円以下

といったケースは珍しくありません。

価値を決めるのは建物ではなく、

👉 「立地（場所）」です

場所は変えられません。
ここを外すと、取り返しがつかなくなります。

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不動産の本質は「出口」で決まる

不動産を見るときの基準はシンプルです。

👉 貸して成立するか、売って成立するか

• 貸す → 家賃収入が維持費を上回るか
• 売る → 売却額がローン残債を上回るか

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より詳しく書くと

• 貸す場合：家賃収入 ＞ 返済額＋管理費＋修繕などの維持費
• 売る場合：売却価格 ＞ ローン残債＋売却諸経費（仲介手数料等）

このどちらも成立しない物件は、

👉 資産ではなく“重り”になります

自宅は投資ではありませんが、
出口がない買い物はリスクが高いという点は同じです。

また建築基準法や接道義務などを満たしていることも重要です。

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なぜ住宅購入で後悔するのか

多くの失敗は、

• 感情で判断している
• 「今買わないと損」という焦り
• 営業トークに流される

といった状態で意思決定していることにあります。

👉 構造を理解せずに決めていることが原因です

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住宅ローンは「自由を固定する契約」

住宅ローンは家賃と似ているようで、性質が違います。

• 家賃 → 状況に応じて調整できる
• ローン → 簡単に減らせない

例えば、月15万円の返済を抱えると、

• 転職
• 独立
• 移住

といった選択肢が制限されます。

👉 固定費が増えるほど、自由度は下がる

これは避けられない構造です。

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35年ローンのリスク

現在の環境では、

• 金利変動
• 物価上昇
• 働き方の変化

があり、

👉 35年同じ条件で払い続ける前提は成立しにくい

また、

• 固定資産税
• 修繕費
• 保険
• 管理費

など、見えにくいコストも積み上がります。

👉 家賃と同じではなく、実際はそれ以上になることが多い

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それでも買うなら意識すること

購入する場合は、以下を意識する必要があります。

👉 ① 立地（場所）
👉 ② 出口（売る・貸す）
👉 ③ 無理のない借入

また、

• 返済比率は20％以下
• 最悪のケースでも破綻しない

という前提で考えることが重要です。

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現実的な選択肢

例としては、

• 賃貸併用住宅（選択肢１）
• 土地値に近い物件（選択肢２）

などがありますが、

👉 共通点は「逃げ道があること」

です。

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選択肢1：賃貸併用住宅（住みながら一部を貸す）

自分が住む部分以外を貸すことで、家賃収入がローン返済の支えになる可能性があります。
ただし、物件数が少ない／融資条件が厳しい／管理の手間／価格がピンキリがあるなど、ハードルもあります。
物件によっては収支が合わないのが現状です。

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選択肢2：「土地値に近い」物件（下落余地が小さい）

建物価値が大きく残っていない分、価格下落リスクが比較的小さい考え方です。
ただし、再建築不可などの制約があると、出口が一気に狭まるので注意が必要です。

共通して大事なのは、“買った後に逃げ道があるか”。
家は「買った瞬間にゴール」ではなく、「買ってからの運用が始まる」ものだからです。

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「今から買うのが危険」と言い切りたいわけではない

前提は変わっている

正直なところ、相場の底値期（たとえば金融危機後など）に買えた人が有利だったのは事実です。
ただ、それは「今は絶対に買うな」という話ではありません。

言いたいのは、“今の前提は昔と違う”ということです。

• 不動産価格や建築コストが上がっている地域がある
• 人口減少・空き家増加が進む（地域差は大きい）
• 将来の金利・災害・修繕費は読めない
• 35年ローンは「長く払い続けられる前提」で組みやすい

つまり、購入の判断は「今の年収で買えるか」ではなく、「悪い条件が重なっても壊れないか」で考えた方が、後悔しにくいということです。

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結論｜住宅は“資産”であり“制約”でもある

住宅は、

• 安心
• 所有

を得られる一方で、

👉 自由を削る要素にもなります

重要なのは、

👉 「買うかどうか」ではなく
👉 「自由を残せるかどうか」

です。

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最後に

「借りられるから買う」のではなく、

👉 「買っても身動きが取れるか」

この視点で判断することが、
後悔しない住宅購入に最も近いと考えています。

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