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自宅を購入するとき、多くの人はまずこう考えます。
- 戸建てかマンションか
- 立地はどこか
- 新築か中古か
もちろん重要な視点です。
ただ、それだけで判断すると、見落としが出やすいのも事実です。
この記事では、少し視点を変えて、
- 賃貸併用住宅
- ボロ戸建て
- 築古の中古戸建て
という観点から整理していきます。
というのも、私自身が不動産業に携わってきた中で、
現在の市況であれば、新築戸建てや新築マンションは選択肢に入りにくいと感じているからです。
「選ばない」というより、現実的には「選びにくい」というのが正確です。
① 賃貸併用住宅｜住みながら収益を作るという考え方
賃貸併用住宅は、自宅として住みながら、
一部を第三者に貸し出し、家賃収入を得る形です。
特徴はシンプルで、
👉 「自宅＝コスト」ではなく「一部収益化」できること
■メリット
- 家賃収入でローン返済を補える
- 資産としての機能を持たせやすい
■デメリット
- 取得価格が高くなりやすい
- 管理（入居者対応・修繕）が必要
- トラブル対応が発生する
管理については、
- 自主管理
- 管理会社へ委託
どちらも選択可能ですが、
どちらにしても“オーナーとしての責任”は発生します。
また条件によっては、住宅ローンの利用が可能なケースもありますが、
金融機関の判断に依存します。
② ボロ戸建て｜安さの裏にある構造
ボロ戸建てに明確な定義はありませんが、
一般的には築40年以上で修繕が必要な物件を指します。
価格が安いのが特徴ですが、
👉「安いには理由がある」
という前提は外せません。
■よくあるリスク
- 旧耐震基準
- 建物の傾き
- 接道義務を満たしていない
- 建ぺい率・容積率の問題
- 境界トラブル
特に重要なのは、
👉 「再建築できない可能性がある」
という点です。
また、築古戸建ては、
多かれ少なかれ傾きがあるケースが一般的です。
重要事項説明で「問題なし」とされることもありますが、
実態としては完全に水平なケースの方が少ないと考えた方が現実的です。
■向いている人
- DIYができる
- 修繕前提で考えられる
- トラブル対応に抵抗がない
いい補足です。ここは“実体験ベースのコスト戦略”として入れると記事の強度が上がります。トーンを揃えて、そのまま差し込める形に整えました👇
DIYと業者依頼の線引き｜コストを下げる実務的な考え方
私自身、職業訓練校で第二種電気工事士を取得し、設備系のコースで学んだこともあり、軽微な修繕は自分で対応してきました。
特に電気工事は、職人に依頼すると費用がかかりやすい分野です。内容によっては、基礎を理解していれば難易度が高くない作業もあります。
ただし重要なのは、「すべて自分でやる」ことではなく、どこまでを自分で行い、どこからを業者に依頼するかを明確にすることです。
■線引きの考え方
👉 自分でやる領域（低リスク・再現性あり）
- 照明器具の交換（資格が必要な範囲は遵守）
- コンセント／スイッチの更新（法令範囲内）
- 簡易な内装（クロス・床材の一部）
👉 業者に任せる領域（安全・保証が必要）
- 分電盤まわり／幹線系統
- 漏電・不具合の原因特定
- 構造に関わる工事、防水、配管更新
■コストを抑える具体策
- 施主支給：器具や建材を自分で用意し、工事のみ依頼する
- 相見積もり：同条件で複数社比較し、単価の目安を持つ
- 工程分離：自分でできる前工程（解体・撤去等）を担当する
■注意点
- 資格が必要な工事は必ず法令を守る
- 施工不良は後でコストが増える（やり直し・事故リスク）
- 保険・保証の範囲（誰が責任を持つか）を事前に確認する
「安く買って、どう維持・改善していくか」は、物件選びと同じくらい重要です。
DIYと外注を適切に組み合わせることで、無理なくコストを抑えることができます。
③ 中古戸建て（築20年以上）｜価格と現実のバランス
中古といっても幅は広いですが、
ここでは築20年以上の戸建てを前提にします。
税法上、木造住宅は22年で減価償却されます。
つまり、会計上は「建物価値はほぼゼロ」という扱いになります。
ただし、現実には建物は存在しています。
👉 「会計上ゼロ」＝「実際に価値がない」ではない
そのため、中古市場では
- 新築より大幅に安い
- 立地次第で需要がある
という特徴があります。
エリアによっては、
👉 新築の50％以下になることも珍しくありません。
これは単純に古いからだけではなく、
👉 新築が“プレミアム価格”であることも影響しています。
現実的な選び方｜選択肢として持っておく
私自身が住宅を選ぶ場合、
- 賃貸併用住宅
- ボロ戸建て
- 築古中古戸建て
この3つを前提に検討します。
ただし、不動産は「市場にあるもの」しか選べません。
👉 良い選択肢があっても、物件がなければ意味がない
そのため重要なのは、
👉 事前に“自分の条件”を整理しておくこと
注意点｜リフォームとトラブル
中古物件では、リフォームが前提になるケースが多くなります。
ここで起きやすいのが、業者トラブルです。
■よくある例
- クロスの上からクロスを貼る
- 見積もりの不透明さ
- 施工の質のばらつき
不動産業者には一定の監督機関がありますが、
👉 リフォーム業者のトラブルは基本的に自己解決になります。
👉 つまり、“安く買っても、後でコストが増える可能性がある”
まとめ｜住宅は「選び方」で性質が変わる
住宅購入は、
- 住まい
- 支出
- 資産
の要素が混ざったものです。
その中で重要なのは、
👉 「どう成り立つか」を考えること
- 住みながら収益を作るのか
- 修繕前提で安く持つのか
- 価格バランスで選ぶのか
正解はありませんが、
👉 視点を変えるだけで、選択肢は変わります。
いい締めです。トーンを保ちつつ、断定を少し整えて“現実提示”として仕上げました👇
補足｜不動産投資とトラブルへの向き合い方
不動産投資を検討している場合、こうしたトラブルに対応していく前提で考える必要があります。
自分の資金を使いながら、致命傷にならない範囲でリスクを取り、
その都度、状況に応じて判断していく。
そのためには、継続的に学び続けることが必要になります。
ただし、どれだけ勉強しても、経験を積んでも、
トラブルを完全に避けることは難しいと思います。
重要なのは、トラブルが起きる前提で、どう対処していくかです。
これは精神的な負荷も伴うため、
人によって向き不向きがはっきり分かれる分野でもあります。
その意味では、無理に不動産投資を選ぶ必要はありません。
よりシンプルに資産形成をしたいのであれば、
インデックス投資のような方法のほうが、負担は小さくなります。
どちらが正解というわけではなく、
自分がどこまでの負荷を受け入れられるかで選ぶものだと思います。
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