価格の上がり続ける家なんて存在しない｜住宅の資産価値を冷静に考える

2025年8月14日2025年11月28日

「家の価格は上がり続ける」「不動産は持っていれば損しない」
──そんな言葉を、まだ信じている人はいませんか？

確かに、近年の不動産価格は都心部を中心に上昇を続けています。
しかし、これは一部の富裕層や投資家が取引する“限られた市場”の話。
一般の人が買えるレベルの住宅で、「価格が上がり続ける家」など存在しません。

将来的に価格が維持、あるいは上昇するのは、
せいぜい東京都心3区（港・千代田・中央）駅徒歩3分圏内のエリアなど、ごく一部の例外だけです。
それ以外の住宅は、時間とともに確実に価値を失っていきます。一時的に多少は上昇するかもしれませんが、長期的に見れば値下がりしていくと思います。

新築の家は「ほぼ100％」値下がりする

「マイホーム＝資産」という時代はすでに終わりました。
多くの人が忘れがちですが、新築住宅は購入した瞬間から価値が下がります。

たとえば、私が以前携わっていた競売不動産の現場では、
新築時4,000万円で購入した戸建てが、築30年後には500万円以下というケースは珍しくありませんでした。

これは単に建物が古くなるだけでなく、
“立地に競争力がないエリア”を選んだことが主因です。

一方で、駅近・生活利便性の高いエリアの土地は、
建物が古くなっても一定の需要があり、価格下落が緩やかもしくは上昇している場合があります。

つまり、不動産の価値を決めるのは建物ではなく「場所（ロケーション）」です。
この原則を理解せずに家を買うと、数十年後に資産価値の落差に愕然とすることになります。

極端に言えば、場所さえよければ、建物が古くても何とかなります。ただ場所はどうしようもないのです。

「住みたい家」ではなく「収支が合う家」を選ぶ

住宅購入の失敗で最も多いのが、感情優先の判断です。

たとえば私の知人は、都内郊外に6,500万円の新築戸建てを購入しました。
ところが数か月後、同じ分譲地の新築販売価格が6,000万円に下がっていたのです（そもそも6,000万円は高いですが）。

なぜこのようなことが起きるのか。
新築価格には、広告宣伝費・モデルハウス建設費・販売会社の手数料など、
実際の建設費以外のコストが多く上乗せされています。

この“新築プレミアム”の分だけ、購入直後にその分の価値が下がる構造になっています。

住宅を買うときは、「住みたい」ではなく、
「将来貸せるか」「売れるか」＝出口戦略を持てるかで判断すべきです。
「自分が住む前提」だけで選ぶ家は、経済的リスクが高くなります。

「35年ローン」は時代遅れの選択

かつての日本では、35年ローンは「家族の安定の象徴」でした。
しかし今の時代、それはリスクの象徴になりつつあります。35年後の世界や日本がどうなっているのか正直分かりません。

物価上昇、金利上昇、転職や副業など働き方の変化が進む中、
35年間も同じ収入を前提にしたローンを組むことは極めて危険です。

固定資産税・修繕費・住宅保険料・教育費など、
“見えない支出”は年々増えています。
結果として、「家を買って安定を得たはずが、自由を失った」
という家庭も少なくありません。身の丈に合わない金額のローンを組んでいるからです。

住宅ローンを組む際は、
「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら安全に返せるか」「生活への影響はどうなのか」を考慮すべきです。
返済比率（年収に対する返済額）は最低でも20％以下が理想ではないでしょうか。私は住居費は低ければ低いほど良いと考えています。

「家を買う＝資産形成」ではない

多くの人が混同しているのが、
「マイホーム」と「投資用不動産」はまったく別物という点です。

マイホームは「支出（消費）」であり、
キャッシュを生み出す仕組みではありません。

もちろん、家を買うこと自体が悪いわけではありません。
しかし、「値上がりを期待して買う」のは危険です。

資産としての家を考えるなら、次の3点を意識してください。

✅ 土地の価値を見極める（路線価・用途地域・再開発動向を見る）
✅ 感情ではなくデータで判断する（賃料相場・取引事例価格を調べる）
✅ 出口戦略を持つ（「売る」「貸す」のどちらでも成立する立地を選ぶ）

住宅は“住まい”であり、“投資”ではありません。ですが、場所さえよければ、必要な時に売ることや、賃貸で貸すことはできます。ただ売却する時に立地が悪いと、ローン＞売却金額担っている可能性が高いです。私の感覚として、新築で家を買っている人のほとんどはこの状態だと思います。これを避けるために感情ではなく、理屈で買うことが重要です。