居住費を抑える手段として、築古戸建て（いわゆるボロ戸建て）を検討する人は少なくありません。
確かに、家賃を払い続けるよりは安く済むように見えますし、初期費用も低く抑えられる場合があります。
ただし、実務経験を踏まえて言えるのは、ボロ戸建てには明確な「限界」があるということです。
ここでいうボロ戸建てとは、
建物の価値がほぼゼロに近く、実質的に土地値だけで評価される戸建てを指します。
築年数でいえば、おおむね築40年以上を想定しています。
前職で仕事として、築古戸建て（いわゆるボロ戸建て）はリフォーム・賃貸し、個人的にも購入・リフォームした経験を基に以下の内容を書いております。
表層リフォームでは、根本的な問題は解決できない
築古戸建ては、
- クロスを張り替える
- 畳を張り替える
- 和室を洋室にする
- 水回りを一部きれいにする 等
といった表層リフォームで見た目は整います。
しかし、
耐震性・構造的な歪み・傾きといった根本的な問題は、簡単には解決できません。
たとえば、
- 壁を剥がして筋交いを入れる
- 構造補強を行う
といった工事は可能ですが、
そこまでコストをかけても、賃料や資産価値が比例して上がることはほとんどありません（安全性は増しますが）。
不動産投資や実需で行われるリフォームの多くは、
「費用対効果が合う範囲の表層部分」に限られる場合がほとんどです。
築40年以上の木造は「傾いている前提」で考える
築年数が40年を超える木造住宅の場合、
大なり小なり傾きがあると考えておいた方が現実的です。
たとえ契約書に
「目視では傾きは確認されなかった」
と記載されていたとしても、
それは構造的に問題がないことを保証するものではありません。
木造住宅は、
・地盤
・基礎
・経年劣化
の影響を受けやすく、時間とともに歪みが生じます。
床の高さを調整して「水平に感じさせる」ことはできますが、
土台から完全に水平に直すことは、現実的にはほぼ行われません。
理由は単純で、採算が合わないからです。
※経験上、築30年以上の戸建ては大なり小なり傾いていると考えた方がいいです。木造戸建ては築年数とともに傾きが生じてくることがあります。
安い物件には、必ず「理由」がある
築古戸建てには、傾き以外にも次のような問題を抱えているケースが多くあります。
- 再建築不可
- 接道義務を満たしていない
- 旧耐震基準（1981年以前）
- 境界不明確
- インフラの老朽化
「安いからお得」なのではなく、
問題があるから安いというのが、不動産の基本です。
私は前職で不動産業に携わり、
競売や築古物件を数多く見てきました。
そのため、想定されるリスクを事前に避けたり、
ある程度は自分で対処することもできます。
しかし、
不動産の知識や経験がない状態で築古戸建てに手を出すのは、失敗のリスクが高い
というのが正直な印象です。
住むなら「水回り」と「直す範囲」の線引きが重要
もし築古戸建てを「自分で住む目的」で購入する場合、
特に注意すべきなのが水回りです。
- 風呂
- 給排水管
- 配管の劣化
これらは、リフォーム費用が一気に跳ね上がります。
また、
「どこまで直すのか」「どこから割り切るのか」
この線引きを事前に決めておかないと、
想定以上に費用と手間がかかることになります。
私自身も築古戸建てを購入し、
業者を手配しながら、
電気工事や水回りの一部、クロスや床の張替え等を自分で行った経験があります。
その経験を踏まえても、
築古戸建ては万人向けではないと感じています。
不動産投資の本では安易に再現性があるように勧めているところがありますが、
個人的にあまり勧められる分野ではないと感じています。
築古戸建ての「使い道」は限定的
築古戸建ては、
終の棲家として考えるにはリスクが高い一方で、
次のような選択肢が残るケースもあります。
- 将来的に賃貸に出す
- 土地値で売却する
ただし、これは
- 需要のあるエリアであること
- 土地値が維持されていること
が前提です。
将来どうなるかは、誰にも断定できません。
「出口がある可能性がある」程度に考えるのが現実的です。
まとめ｜築古戸建ては「安さ」ではなく「扱えるか」で判断する
ボロ戸建ては、
- 表層リフォームで見た目は整う
- しかし構造的な古さや歪みは消えない
- 根本解決はコスト的に合わない
という限界があります。
不動産に慣れていない人ほど、
「安く買える」という点だけに目が向きがちですが、
扱いきれない物件は、安くてもリスクが高い。
築古戸建てを選ぶなら、
- 上物に期待しすぎない
- 土地としての価値を冷静に見る（重要）
- 直す範囲を明確に決める
この視点を持つことが不可欠です。
住居費を抑える選択肢の一つではありますが、
誰にとっても安全な方法ではないということは、
知ったうえで判断した方がいいと思います。
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